マンションの再生等について

マンションの再生等の円滑化に関する法律について

概要

マンションの再生等の円滑化に関する法律は、マンションにおける良好な居住環境の確保並びに地震によるマンションの倒壊、老朽化したマンションの損壊その他の被害からの国民の生命、身体及び財産の保護を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とし、以下の制度が設けられています。

• 法人格を持つ再生組合を事業主体として権利変換方式で関係権利を円滑に移行させ再生事業（建替え、リノベーション等）を行う「マンション再生制度」
• 耐震性不足、火災安全性不足または外壁等剥落危険性があり、生命・身体に危険性があると認められるマンションや配管設備腐食等またはバリアフリー不適合があり、生活インフラに問題があると認められるマンションを除却等をする必要のあるマンションと公的に認定する「要除却等認定制度」
• 再生事業の事業性を高める「容積率または高さ制限の緩和特例制度」
• 建物の除却等は買受人が行う「マンション等売却制度」
• 団地内にある耐震性不足等のマンションの除却等の事業を円滑にする「団地の敷地分割制度」

 

例えば、次のようなケースが対象となります。

• 老朽化しているマンションについて、調査を受けたところ、除却もしくは修繕する必要があるとの認定を受けたため、管理組合で協議し、修繕・改修による対応も検討し、従来の建替より合意形成が容易なマンション敷地売却制度を利用することとした。

⇒ノウハウのある買受人（建設会社等のデベロッパー）が買受計画（買受、除却、代替住居の提供・斡旋）を作成～認可を受け、区分所有者にとってより負担が少なく、併せて容積率または高さ制限の緩和特例も利用。

 

また、団地内にある耐震性の不足等や著しい老朽化等により、除却する必要があると認定を受けているマンションを除却する場合、本来であれば団地建物所有者（団地の住民等）の全員の同意を得て、敷地分割を実施してから除却等の次の事業に進むことになりますが、従来の敷地分割よりも合意形成が容易な団地の敷地分割制度を利用することもできます。

除却等をする必要のあるマンションに係る特別の措置

(1)生命・身体への危険性や生活インフラの問題により除却等をする必要のあるマンションの認定「要除却等認定マンション」

(2)容積率または高さ制限の緩和特例制度

(3)団地の敷地分割制度

(4)マンション敷地売却制度

(1)生命・身体への危険性や生活インフラの問題により除却等をする必要のあるマンションの認定「要除却等認定マンション」

要除却等認定マンションとは、以下の5つの危険性や問題があり、除却等をする必要があると特定行政庁に認定されたマンションです。

 

要除却等認定の対象について

➀耐震性の不足

• 建築士（一級建築士、二級建築士または木造建築士）であって国土交通大臣の登録を受けた講習を修了した者が、国が定める技術上の指針に従い耐震診断を行った結果、倒壊し、または崩壊する危険性があると判定されたもの（構造耐震指標（Is値）が0.6未満など）となります。

➁火災に対する安全性の不足

• 建築基準適合判定資格者や建築士（建物の構造・規模に応じ、建築士の「級」は異なります。）が、設計図書等を基に現地調査を行った結果、火災に対する安全性に係る建築基準法令に準ずるものとして国土交通大臣が定める基準に適合していないと判定したものとなります。

➂外壁等の剥落により周辺に危害を生ずるおそれ

• 一級建築士または二級建築士が、国が定めた判定式により判定する方法を用いて、外壁等が剥離し、落下することにより周辺に危害を生ずるおそれがあるものとして国土交通大臣が定める基準に該当すると判定したもの等となります。

➃給排水管の腐食等により著しく衛生上有害となるおそれ

• 一級建築士または二級建築士が現地調査を行い、配管設備の損傷、腐食その他の劣化により著しく衛生上有害となるおそれがあるものとして国土交通大臣が定める基準に該当すると判定したものとなります。

• 認定の申請を決議した区分所有者集会の議事録の写し
• マンションの付近見取図
• マンションの配置図

以下、要除却等認定の対象に応じた必要書類

• 耐震性不足の場合

既存建築物耐震診断・改修等推進全国ネットワーク委員会（事務局：（一財）日本建築防災協会）に「耐震判定委員会」として登録されている団体が発行する建築物の耐震診断に係る判定書の写し

リンク：http://www.kenchiku-bosai.or.jp/assoc/nw/（外部サイトへリンク）（別ウィンドウで開きます）

• 火災に対する安全性の不足、外壁等の剥落により周辺に危害を生ずるおそれ、給排水管の腐食等により著しく衛生上有害となるおそれ、バリアフリー基準への不適合の場合

調査報告書等

リンク：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000050/html（外部サイトへリンク）（別ウィンドウで開きます）

• その他必要な書類

 

その他

• 指導・助言等

県（市の区域内では市長）は、マンションの区分所有者に対して除却等に必要な指導・助言、指示、さらに指示に正当な理由なく従わなかった場合、その旨を公表することができます。

• 除却等の努力義務

「除却等をする必要がある旨の認定」を受けたマンション（要除却等認定マンション）の区分所有者には、除却等の改善に向けての努力義務が生じます。

 

(2)容積率または高さ制限の緩和特例制度

要除却等認定を受けたマンションの建替えにより新たに建築されるマンションまたは更新がされるマンションで、一定の敷地面積【1】を有し、市街地環境の整備・改善に資するもの【2】について、特定行政庁の許可により容積率または高さ制限を緩和する制度。

【1】一定の敷地面積（施行令第35条の10で規定）

必要な敷地面積

都市計画法（昭和四十三年法律第百号）第八条第一項第一号に掲げる第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域若しくは田園住居地域又は同号に規定する用途地域の指定のない区域	1,000
都市計画法第八条第一項第一号に掲げる第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、準工業地域、工業地域又は工業専用地域	500
都市計画法第八条第一項第一号に掲げる近隣商業地域又は商業地域	300

【2】市街地環境の整備・改善に資するとは

危険な老朽マンションが除却・建替えまたは更新されるという公益性を評価しつつ、建替えまたは更新後のマンションによる地域への貢献として、以下のいずれかの取組みを評価して容積率または高さ制限が緩和されます（(2)から(6)については、これらの施設等が不足している（そのおそれがある）等により当該施設の確保が必要と認められる場合）。

1. 公開空地の整備
2. 地域で活用できる防災備蓄倉庫の設置、地域のための防災広場、津波避難ビルとして活用できるスペース等の整備
3. 地域に開放されたコミュニティ形成のための集会所、スペース等の整備
4. 保育所、幼稚園、遊び場等の地域の子育て支援施設の整備
5. 地域包括ケア機能等の高齢者向け福祉施設、診療所等の医療施設の整備
6. その他、地域の状況に応じて特定行政庁が定める取組み

 

(3)団地の敷地分割制度

• 団地内にある要除却等認定を受けたマンションについて、特定団地建物所有者及び議決権の4分の3以上の同意により、当該団地を要除却等認定マンションの敷地と非除却マンションの敷地に分割することができる制度。
• 団地の敷地分割事業は、土地の処分や売却が生じないため、デベロッパー等の選定は必須ではありませんが、敷地分割後の建替え事業や敷地分割事業への参画を前提として、敷地分割事業の事業協力者となるべきデベロッパー等を選定することが考えられます。

 

敷地分割事業の留意事項

• 「建築基準法」第86条に基づく「一団地認定」が適用されている団地において、既存の一団地認定の公告認定対象区域の変更や認定を取り消す場合、土地所有者などの全員の同意を得た上で特定行政庁に認定を申請する必要があります。（敷地分割事業により、一団地認定の公告認定対象区域の変更が行われるものではありません。）
• 「都市計画法」第11条に基づく「一団地の住宅施設」に指定されている団地において、建替えにあたり規模を拡大する場合、都市計画の変更や廃止などの手続きが必要となる場合がありますので、事前に特定行政庁と協議を重ねておく必要があります。
• 「敷地分割線」を設定する場合、敷地分割線上に建物が存するような敷地分割は認められません。
• 「除却マンション」と「非除却マンション」の敷地、それぞれの敷地で生活インフラ（上下水道・ガス等）の維持管理に支障が無いか十分に確認して「敷地分割線」を設定する必要があります。

 

(4)マンション等売却制度

• 要除却等認定マンションについて、区分所有者の5分の4以上（耐震性不足等の客観的要件に該当する場合は4分の3以上）の同意により、買受人となるデベロッパーのノウハウ、資金力等を活用してマンションの敷地を売却できる制度。
• 買受人は、必ずしも建替えまで行う必要はありません。

 

手続きの流れ

• デベロッパー、金融機関などの資金力・ノウハウのある「買受人」が、「要除却認定マンション」の「買受計画（買受、除却、代替住居の提供・斡旋）」を作成し、特定行政庁の認可を受ける。
  ↓
• 買受計画の認可を受けて、区分所有者の5分の4以上の同意により「マンション及びその敷地を売却する旨の決議」を行う。
  ↓
• さらに売却同意者の4分の3以上の同意により事業主体となる「マンション敷地売却組合」を設立し、マンションとその敷地の権利を取得させ、買受人に売却する手法をとることができる。
• 一方、組合を設立しない場合には、買受人に対して個々に通常の売買契約により「区分所有権及び敷地利用権」の売却を行い、借地権や担保権の消滅等の取扱いも任意で行われる。

 

関係法令・マニュアル等

• 「マンション再生等について」国土交通省HP
  マンション再生事業に関する法律、マニュアル等の案内です。
  リンク：マンションの再生等について（外部サイトへリンク）（別ウィンドウで開きます）
• マンション管理・再生ポータルサイト
  マンションの管理・再生に役立つ情報を発信するサイトです。
  リンク：マンション管理・再生ポータルサイト（外部サイトへリンク）（別ウィンドウで開きます）

相談窓口

マンション再生協議会

1. 管理組合や再生組合等が「マンション再生」（修繕・改修や建替え）を行う際に情報提供、専門家の紹介等により支援する団体。

2. 全都道府県、市・区、及び公益法人、NPO法人等が加入

3. 事務局は（公社）全国市街地再開発協会に設置

リンク：マンション再生協議会（外部サイトへリンク）（別ウィンドウで開きます）

「住まいるダイヤル」による相談

1. 実施団体
   （公財）住宅リフォーム・紛争処理支援センター
2. 内容
   マンションの区分所有者等がマンションの再生やマンション敷地売却等に関して、電話により相談できる国土交通省から指定を受けた住宅専門の相談窓口。
   電話番号0570-016-100
   受付時間午前10時～午後5時（土日、祝休日、年末年始を除く）
   リンク：住まいるダイヤル（外部サイトへリンク）（別ウィンドウで開きます）