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マンションの建替え等について

印刷用ページを表示する 掲載日:2017年10月2日更新

マンションの建替え等の円滑化に関する法律について

◇概要

同法はH26年に改正され,従来の法人格を持つ建替組合を事業主体として権利変換方式で関係権利を円滑に移行させ建替事業を行う制度に加え,耐震性不足マンションを除却する必要のあるマンションと公的に認定する「要除却認定マンション制度」,建替事業の事業性を高める「容積率の緩和特例制度」,さらに建物の除却等は買受人が行う「マンション敷地売却制度」が設けられている。

-例えば,次のようなケースが対象となります。-

老朽化しているマンションについて,耐震診断を受けたところ,倒壊する危険性があり除却する必要があるとの認定を受けたため,管理組合で協議し,修繕・改修による対応も検討し,従来の建替より合意形成が容易なマンション敷地売却制度を利用することとした。

 ⇒ ノウハウのある買受人(建設会社等のデベロッパー)が買受計画(買受,除却,代替住居の提供・斡旋)を作成~認可を受け,区分所有者にとってより負担が少なく,併せて容積率の緩和特例も利用。

除却する必要のあるマンションに係る特別の措置

(1)耐震性不足により除却する必要のあるマンションの認定「要除却認定マンション」

(2)容積率の緩和特例制度

(3)マンション敷地売却制度


 

(1) 耐震性不足により除却する必要のあるマンションの認定「要除却認定マンション」

要除却認定マンショとは

資格のある建築士により耐震診断され,耐震性不足により倒壊又は崩壊する危険性があり,除却する必要があると特定行政庁に認定されたマンション

(ア)耐震性不足とは,

建築士(一級建築士,二級建築士又は木造建築士)であって国土交通大臣の登録を受けた講習を終了した者が,国が定める技術上の指針に従い耐震診断を行った結果,倒壊し,又は崩壊する危険性があると判定されたもの(構造耐震指標(Is値)が0.6未満など)となります。

(イ)認定により活用できる制度等

  1. 容積率の緩和特例制度
    「要除却認定マンション」の建替えにあたっては「一定の敷地面積を有し,市街地環境整備・改善に資する」と認められる場合に,容積率の緩和特例の許可を受けることにより,建替事業の事業性を向上させることができます。
     
  2. マンション敷地売却制度
    要除却認定マンションについては,区分所有者の5分の4以上による決議により,買受人となるデベロッパーのノウハウ,資金力等を活用してマンションの敷地を売却することができます。
     
  3. その他
  • 除却の努力義務
    「除却する必要がある旨の認定」を受けたマンション(要除却認定マンション)の区分所有者には,除却に向けての努力義務が生じます。
  • 指導・助言等
    県(市の区域内では市長)は,マンションの区分所有者に対して除却に必要な指導・助言,指示,さらに指示に正当な理由なく従わなかった場合,その旨を公表することができます。

(ウ)申請に必要な書類(特定行政庁である仙台市,塩釜市,石巻市,大崎市では各市が申請窓口となり必要書類が異なる場合があります)

・認定申請書(様式第11号 [Wordファイル/23KB]様式第12号「木造又は木造と木造以外の構造とを併用したマンションの木造の構造部分の状況」 [Wordファイル/18KB]

・認定の申請を決議した区分所有者集会の議事録の写し

・建築物の耐震診断に係る判定書の写し

「(一財)日本建築防災協会を事務局とする既存建築物耐震診断・改修等推進全国ネットワーク委員会に耐震判定委員会として登録されている団体が発行」

リンク:http://www.kenchiku-bosai.or.jp/nw/nwindex50.html


(2) 容積率の緩和特例制度

耐震性不足の認定を受けたマンションの建替えにより新たに建築されるマンションで,一定の敷地面積【1】を有し,市街地環境の整備・改善に資するもの【2】について,特定行政庁の許可により容積率制限を緩和する制度。

【1】一定の敷地面積(施行令第27条で規定)

建替に必要な敷地面積

第二十七条  法第百五条第一項の政令で定める規模は、次の表の上欄に掲げる地域又は区域の区分に応じて、それぞれ同表の下欄に定める数値とする。地域又は区域

敷地面積の規模
(単位 平方メートル)

都市計画法(昭和四十三年法律第百号)第八条第一項第一号に掲げる第一種低層住居専用地域若しくは第二種低層住居専用地域又は同号に規定する用途地域の指定のない区域

一、〇〇〇

(三〇〇〇)

都市計画法第八条第一項第一号に掲げる第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、準工業地域、工業地域又は工業専用地域

五〇〇

(二〇〇〇)

都市計画法第八条第一項第一号に掲げる近隣商業地域又は商業地域

三〇〇(一〇〇〇)

                                           注( )は一般型

 

【2】市街地環境の整備・改善に資するとは

危険な老朽マンションが除却・建替えされるという公益性を評価しつつ,建替え後のマンションによる地域への貢献として,以下のいずれかの取組みを評価して容積率が緩和されます((2)から(6)については,これらの施設等が不足している(そのおそれがある)等により当該施設の確保が必要と認められる場合)。

  1. 公開空地の整備
  2. 地域で活用できる防災備蓄倉庫の設置,地域のための防災広場,津波避難ビルとして活用できるスペース等の整備
  3. 地域に開放されたコミュニティ形成のための集会所,スペース等の確保
  4. 保育所,幼稚園,遊び場等の地域の子育て支援施設の整備
  5. 地域包括ケア機能等の高齢者向け福祉施設,診療所等の医療施設の整備
  6. その他,地域の状況に応じて特定行政庁が定める取組み

     

(3) マンション敷地売却制度

  • 要除却認定マンションについて,区分所有者の5分の4以上による「マンション及びその敷地の売却を行う旨の決議」により,買受人となるデベロッパーのノウハウ,資金力等を活用してマンションの敷地を売却できる制度。
  • 買受人がマンションを除却する義務を負うが,必ずしも建替えまで行う必要はありません。

 

<手続きの流れ>

  • デベロッパー,金融機関などの資金力・ノウハウのある「買受人」が,「要除却認定マンション」の「買受計画(買受,除却,代替住居の提供・斡旋)」を作成し,特定行政庁の認可を受ける。

                                                          ↓

  • 買受計画の認可を受けて,区分所有者の5分の4以上の同意により「マンション及びその敷地を売却する旨の決議」を行う。

                                                           ↓

  • さらに売却同意者の4分の3以上の同意により事業主体となる「マンション敷地売却組合」を設立し,マンションとその敷地の権利を取得させ,買受人に売却する手法をとることができる。
     
  • 一方,組合を設立しない場合には,買受人に対して個々に通常の売買契約により「区分所有権及び敷地利用権」の売却を行い,借地権や担保権の消滅等の取扱いも任意で行われる。

マンション建替え等の決議の要件と特例

「通常のマンション」と「耐震性不足のマンション」を建替え又は改修する場合の「区分所有者による決議」の要件と特例は次のとおりです。

マンション建替え等の決議要件等

方法

通常のマンション

耐震性不足のマンション

建替え

(1) 区分所有法による建替え(個別売却方式)

(2) マンション建替法による建替え(権利変換方式)

⇒いずれも区分所有者の4/5以上の賛成による建替え決議

 

(1) 同左

(2) 同左……手続きのフロー図 [Wordファイル/25KB]

(3) マンション敷地売却制度(マンション建替法)……手続きのフロー図 [Wordファイル/25KB]

⇒区分所有者の4/5以上の賛成による決議

◇特例として認められる制度

  1. 耐震性不足のマンションを認定する「要除却認定マンション制度」
  2. 建替事業の収益性を向上させる「容積率の緩和特例制度」

 ⇒ いずれの制度も上記(2)と(3)で利用可

取壊して住替え

●民法の適用により全員の同意による

個々の区分所有権を売買契約で事業者に売却する

 

 

改 修

区分所有法による小規模改修 注(1)

区分所有者は単独で実施可

 

●区分所有法による大規模改修 注(1)

⇒区分所有者の3/4以上の賛成による決議

 

耐震改修促進法による大規模改修

所管行政庁 注(2)から「耐震改修の必要性に係る認定」を受けている場合

⇒区分所有者の1/2以上の賛成による決議


(区分所有法の特例となります)

注(1) 小規模改修とは建物価格の1/2以下が滅失した場合をいい,大規模改修はそ1/2を超えて滅失した場合

注(2)  所管行政庁とは建築主事を置く市町村又は特別区の区域については当該市町村又は特別区の長をいい,その他の市町村又は特別区の区域については都道府県知事をいう

関係法令・マニュアル等

  • 「マンション建替え等・改修について」国土交通省HP

 マンション建替え事業に関する法律、マニュアル等の案内です。

 リンク:http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000050.html
 

  • パンフレット

平成26(2014)年12月24日に施行された、「マンション建替えの円滑化等に関する法律の一 部を改正する法律」に関するパンフレットです。

 リンク:http://www.mlit.go.jp/common/001090271.pdf

 

相談窓口

マンション再生協議会

  1. 管理組合や建替組合等が「マンション再生」(修繕・改修や建替え)を行う際に情報提供、専門家の紹介等により支援する団体。

  2. 全都道府県、83の市・区、及び公益法人、NPO法人等が加入

  3. 事務局は(公社)全国市街地再開発協会に設置

リンク:http://m-saisei.info/

「住まいるダイヤル」による相談

  1. 実施団体
    (公財)住宅リフォーム・紛争処理支援センター
  2. 内容
    マンションの区分所有者等がマンションの建替えやマンション敷地売却等に関して,電話により相談できる国土交通省から指定を受けた住宅専門の相談窓口。
    電話番号0570-016-100
    受付時間午前10時~午後5時(土日、祝休日、年末年始を除く)
    リンク:
    https://www.chord.or.jp/

 


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