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掲載日:2021年12月10日

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土地区画整理事業/ハンドブック/土地区画整理総論

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1 土地区画整理事業総論

土地区画整理事業とはどんな事業ですか

土地区画整理事業とは、都市計画区域内の土地について、道路、公園、広場、河川等の公共施設の整備改善と宅地の利用の増進を図るため行われる土地の区画形質の変更及び公共施設の新設または変更に関する事業です。
実際の整備方法は、土地所有者などと市町村などが、いっしょにまちづくりの計画を策定し、その計画に沿って一定の区域(施行地区)を定めて公共施設等の用地や事業費を生み出すための土地(保留地)を公平に出し合って行われます。
また、一般の公共事業のような用地買収方式によらず、換地手法により個々人の土地を移動することにより公共施設用地や保留地を生み出して施行されます。

土地区画整理事業は、どんなことをするのでしょう。

土地区画整理の仕組み

土地区画整理事業の沿革

土地区画整理事業の特徴は何ですか

土地区画整理事業の特徴は以下のとおりです。

(1)総合的に面整備する手法

一定の区域内において、道路、公園、排水施設等の公共施設の整備改善を、宅地の整備と同時に行うことができます。
このため、道路や公園を単に用地買収をして整備する方法と比較して、残地が生じないこと、土地の利用効率を均等化させること、既存の道路との変則的な交差等が生じないこと、道路、下水道等の整備手順の調整が容易であり、手戻り工事を防ぐことができること等の点ですぐれています。

(2)民主的手続きによって進められる

土地区画整理事業は、従前の土地の所有権等を残しながら権利関係を変換することにより成り立つ整備手法であるため、地権者の理解と協力を得ることが極めて重要です。
このため、事業について重要な内容については、組合施行の場合は地権者全員が組織する「総会」の議決を経て決定されることとなっています。
事業施行の各段階においても、事業計画、換地計画の縦覧及びそれに対する意見書の提出、仮換地指定、換地処分に対する行政不服審査法の適用等、いずれも民主的な手続きが制度として組み込まれています。

(3)開発利益の配分が公平にできる

地区に必要な公共施設等の用地を、各権利者の土地利用増進の度合いに応じ負担(減歩)し、従前地に照応した換地を与えられるため、各権利者は、公平に開発利益を享受し、有効な土地利用が行えるようになります。

(4)既存のコミュニティを維持することができる

直接買収方式と異なり、地権者が施行後も地区内に残れるとともに、土地利用の改善が図れるので、コミュニティがより良い形で維持できます。
特に商店街においては、道路の拡幅等が行われても、従前の商業機能を維持できる換地が与えられます。
組合土地区画整理の実施例

土地区画整理事業の効果は何ですか

土地区画整理事業の効果は以下のとおりです。

(1)公共施設の整備改善による安全性、利便性、快適性の向上

公共施設の整備改善による安全性、利便性、快適性の向上の表
全ての道路が原則として幅員6m以上となり、消防活動困難区域が解消され、公共空間の増加により延焼遮断効果が向上します。
これらにより、大震火災等に対する防災性が飛躍的に向上します。
幹線道路における歩行者と自動車の完全分離、主要な区画道路における歩道の設置、歩行者・自転車道路の設置等により、歩行者動線が体系的に確保されます。
さらに、交差点での隅切りの設置、危険な交差点の除去等により、交通の安全性が著しく向上します。
根幹的な公共施設と、区画道路、公園等が一体的に整備され、都市の機能が飛躍的に向上するとともに、通風、採光等の生活環境が向上し交通の利便性が高まります。
街区公園等、地区住民に必要な公園が誘致距離に応じて設置され、路上での子供の遊戯が減少し、地域住民の憩いの場が提供されます。
排水施設の整備により、悪水が防がれ大雨時の浸水が防止されます。
また、上水道、ガス等が整備されます。

(2)宅地の利用価値の向上

宅地の利用価値の向上の表
事業区域内のすべての宅地が整形化され、道路に面することとなり、宅地の利用価値が大幅に向上します。
住宅地では、通風・採光等の住環境が改善され、また、商業・業務地の場合には建物の高度化と交通機能の整備とが相まって、商業圏の拡大と業務機能の集積を促し、拠点性が高まり、商業・業務地としての価値が大幅に増大します。
細街路の統廃合、宅地の整形化等により、町名・地番が整備され、まちが整然とわかりやすくなります。

(3)住宅宅地の供給と市街化の誘導

住宅宅地の供給と市街化の誘導の表
土地区画整理事業により整備される宅地と事業費確保のために生み出される保留地が、低廉で優良な住宅・宅地の供給源となります。
優れた宅地が供給されること、更にこれに合わせて住宅の建設やショッピングセンター等の立地を促すことにより計画的に市街化を誘導することができます。

(4)経済・都市活動の活性化

土地区画整理事業は多数の建築物の移転、再築等を伴う事業であり、これら建築物移転に伴う民間の関連投資が誘発されるほか、事業により新たに供給される宅地において建築物が建設されるなど、極めて経済波及効果の大きな事業です。
県内の土地区画整理事業の施行状況

土地区画整理事業の工事にはどんなものがありますか

土地区画整理事業に含まれる事業内容としては、道路、公園等の公共施設の整備改善工事、宅地及び保留地の整地工事及びそれに伴う建築物、ガス、上下水道等の移転移設補償(土地区画整理法(昭和29年法第119号。以下「法」という。)第2条第1項)と土地の利用の促進のため必要なガス、上下水道の新設工事、公有水面の埋立工事等(法第2条第2項)があります。
なお、通例、公共施設の工事等は施行者自らが施行しますが、移転補償については、金銭において移転が必要な者に対し補償することとなっています。
また、土地区画整理事業は施行地区内に限定されており、施行者自らが施行地区外の土地について事業を実施することができないこととなっています。

土地区画整理事業の施行地区はどのように決めるのですか

土地区画整理事業を施行する土地の区域を施行地区と言います。この施行地区は、都市計画区域内において、都市全体の都市計画に整合させながら、土地区画整理事業による市街地整備の効果が最も高くなるように定められます。
施行地区の規模は、予想される事業費や施行期間、財政力や施行能力、地権者の意向等を考慮して定めます。
また、施行地区の範囲は、施行予定区域外の公共施設や宅地の状況を考慮しつつ、原則として道路、河川等事業施行により位置の変わらないものを境界にして、その範囲を事業計画において定めることとなっています。

土地区画整理事業の施行者には誰がなれるのですか

土地区画整理事業は以下の者が施行者になることができます。

土地区画整理事業の施行者の表
個人 土地の所有者または借地権者が1人、あるいは数人が共同して自分の土地について行うもの。
土地の所有者または借地権者の同意を得た者が、これらに代わって行うもの。(同意施行)
土地区画整理組合 土地の所有者または借地権者が7名以上共同して、土地区画整理組合を設立して行うもの。
土地区画整理会社 地権者と民間事業者が共同で設立する株式会社(区画整理会社)により行うもの。
※区画整理会社については平成17年の土地区画整理法改正に伴い創設されたもの。
地方公共団体 都道府県及び市町村が、施行区域(土地区画整理事業を施行する目的で都市計画決定された地区)において都市計画事業として行うもの。
行政庁 国土交通大臣、都道府県知事、市町村長が、施行区域において都市計画事業として行うもの。
公団等 独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社が、施行区域において都市計画事業として行うもの。

土地区画整理事業の手続き/事業の流れへ

土地区画整理事業の施行期間はどのくらいですか

土地区画整理事業の事業認可から換地処分の公告に至るまでの期間は、施行地区の面積、整備される施設、移転する建物数等、事業の内容により大きく左右されます。
過去には、組合施行で5~6年、公共団体施行で8~9年が平均となっていましたが、近年は地価の下落等が起因し保留地処分が進まず、組合施行で10年、公共団体施行で15年以上となっています。
なお、法的な事業施行期間は、組合施行においては、組合の設立認可から解散認可の公告の日まで、公共団体施行においては、事業計画または設計の概要の認可の公告の日から清算金の徴収交付の完了の日までとなっており、個々の事業計画の中で定められることとなっています。

現状で満足しているのに、なぜ土地区画整理事業を実施する必要があるのですか

街は安全で、快適で、健康的でなければならないのに、地区の現状の整備が未だ十分でない場合、このまま放置するとますます環境が悪化します。
主観的な満足度だけでなく、地域全体の利益、福祉を考慮して良好なまちづくりを行う必要があります。
また、次の世代の人々のためにも良い環境を残す事が大切です。
そこで、そのような地区では、まちづくりの有効な手法である区画整理を活用して市街地を一体的、総合的に整備する必要があるのです。

土地区画整理事業は、住民の反対があっても実施することができるのですか

組合施行の場合、施行地区内に反対者がいても、地権者の2/3以上の同意があれば事業を実施することができます。
しかし、事業開始後に、地権者の不満が意見書の提出や行政不服審査請求等といった形になって現れ、事業運営に支障をきたす事例が多くなっていますので、組合の設立に当たってはできるだけ多くの住民の理解が得られるように努める必要があります。

「減歩」とは何ですか

事業区域内で新しく整備される生活道路、街区公園などの用地は、換地を定める際に、すべての土地所有者に宅地の一部を少しずつ出し合って負担していただきます。これを「公共減歩」といいます。
また土地区画整理事業では、土地(保留地)を売却して事業費に充当します。
そのために提供していただくことを「保留地減歩」といいます。
保留地も、それぞれの土地から公平に出し合って作ります。

「仮換地」とは何ですか

施行者は、工事のため必要がある場合又は換地計画に基づき換地処分を行うために必要がある場合には、「仮換地」を指定することができます。
仮換地は、従前の宅地に代わって仮に使用し、または収益することのできる土地(仮換地)を指定する処分であり、単なる知らせではなく行政処分です。(行政不服審査法の適用があります。)
また、仮換地は「仮」の土地であり、全工事が終了した後に行う登記上の処理(換地処分)がされるまでは、登記簿上は従前の宅地表示に変わりはなく、事業着手から換地処分までの所有権の移転は、従前の登記簿を基礎にして行われます。
仮換地が指定されると、原則的には、仮換地先が使用できて、従前使用していた土地は使えなくなります。(使用収益の停止、開始)

「換地」とは何ですか

土地区画整理事業では、道路、公園、広場などを整備すると同時に、安全で使い勝手のよい宅地に作り替えるため、従来の宅地と施行後の宅地とで、形状や面積、位置などが変わります。この従来の宅地に変わるものとして生み出された宅地を「換地」といいます。換地計画を作成する場合には、原則として従来の宅地と換地先の宅地が、位置、面積、利用などにおいて、できるだけ同じ条件になるようにすることが法律で定めてあります。

「保留地」とは何ですか

土地区画整理事業により整備された宅地の一部を換地として定めないで、事業費に充当するために売却したり、一定の目的に使用するために、施行者が確保する土地を「保留地」といいます。

「賦課金」とは何ですか

土地区画整理事業の主な財源は、保留地の売却により充当されますが、経済情勢の変化等により、やむを得なく値下げ売却した場合など、収入金が不足することがあります。
この不足した収入金を、組合員から公平に負担していただく金銭を「賦課金」といいます。
賦課金の額及び賦課徴収の方法は、総会又は総代会での議決が必要となります。

「清算金」とは何ですか

換地は、整理前と整理後の宅地の位置や形状等を各々評価し、交付すべき地積を算出しますが、それぞれの宅地の様々な事情や決められた街区の中にいくつかの換地を当てはめるという技術的な面から、必ずしも算出地積どおりの換地を与えることができない場合や、実際の工事に伴い施工誤差が生じる場合があります。
これらの宅地間の不公平をなくすため、施行者が算出地積より多く割り当てられた権利者から「徴収」し、少なかった権利者に「交付」する金銭を「清算金」といいます。

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お問い合わせ先

都市計画課まちづくり推進班

宮城県仙台市青葉区本町3丁目8番1号

電話番号:022-211-3159

ファックス番号:022-211-3295

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