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掲載日:2021年12月10日

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土地区画整理事業/ハンドブック/換地計画

3.換地計画

「換地計画」とは何ですか

換地計画とは、施行者が換地処分を行う場合に、従前の土地が整理後どのような換地になるのかを定める計画をいい、当該計画に基づき換地が確定されます。
換地計画においては、換地と従前の宅地の「位置」「地積」「土質」「水利」「利用状況」「環境」等が照応(照応の原則)するように定めなければなりません。

個々の宅地の減歩率はどのような方法で決定されるのですか

事業計画上に記載されている減歩率は、「公共減歩」と「保留地減歩」の「合算減歩率」で表現されており、これは、全宅地の平均値となっています。
個々の宅地の減歩率は、従前、従後の評価を個々に行って決定されます。
現在、一般的に用いられている評価方法は比例評価式換地設計法と呼ばれています。
この方法は、整理前の各宅地の価額を一定の基準(土地評価基準)を基に計算し、整理前に対して整理後に増加する宅地の総価額分の率(比例率)を乗じた権利価額に相当する換地を与える手法です。

換地計画の基準となる地積はどのような方法で決定されるのですか

換地設計は、「基準地積」を定めてこれに一定の比率を乗じたり(比例評価式)加算したり、負担させること(面積式)により換地地積を計算することになっています。
基準地積の決定方法は、登記簿上の地積や施行者が実測するなどして決定されますが、組合施行の場合は定款により定めています。

換地と従前の土地の「照応」とはどういうことですか

換地計画でも説明しましたが、換地は従前の宅地の「位置」「地積」「土質」「水利」「利用状況」「環境」の6要素について照応するように定めなければなりません。
このことを「照応の原則」といいます。

しかし、換地設計にあたって、具体的にこれらの要素すべてがそれぞれ照応するような換地を定めることは、事業の性質上不可能に近く、実際には総合的に判断して定めるものとされています。

参考判例:最高裁平成元年10月3日第三小法廷判決(民集158号31頁)
「土地区画整理は、施行者が一定の限られた施行地区内の土地につき、多数の権利者の利益状況を勘案しつつそれぞれの土地を配置していくものであり、また、仮換地の方法は多数ありうるから、具体的な仮換地処分を行うに当たっては、法89条第1項所定の基準の枠内において、施行者の合目的な見地からする裁量的判断に委ねざるをえない面があることは否定しがたいところである。そして仮換地処分は、指定された仮換地が、土地区画整理事業開始時における従前の宅地の状況と比較して、法89条第1項所定の照応の各要素を総合的に考慮してもなお、社会通念上不照応であるといわざるえない場合においては、右裁量的判断を誤った違法的なものと判断すべきである。」とされています。

過小宅地はどのように取り扱われるのですか。また、小宅地に家が建っていますが、それでも減歩されるのですか

過小宅地の基準地積は、政令で「100平方メートル以上」と定められています。
過小宅地の取扱いは、2種類の方法があります。
施行者は、法第90条に規定によりその宅地の全部または一部を、所有者の同意を得て換地を定めない方法があります。これを「換地不交付」といいます。
また、既存の建付地について、法に特別の規定はありませんが、総会の議決を経た定款や土地評価基準等において、「付け保留地」や「清算金」などの方法を行っているのが通常です。
いずれにしても、減歩は行われます。

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